买房子对大多数人来说是一辈子的大事，除了凑首付，办房贷是绕不过去的一环。很多人第一次买房，到了银行就懵了，不知道先做什么后做什么。这篇文章把房贷从申请到放款的完整程序讲清楚，看完心里就有底了。
第一步：先弄清楚自己的贷款资格和额度
在正式申请之前，建议先做个自我评估。银行主要看三样东西：首付比例、收入水平和征信记录。现在大部分城市首套房首付比例在百分之十五到三十之间，二套房更高。收入方面，银行一般要求月收入是月供的两倍以上，收入不够可以增加共同借款人。征信记录尤其重要，如果两年内有连续三个月或者累计六次的逾期，很多银行会直接拒贷。所以买房前最好先去人民银行打印一份个人征信报告，提前发现问题提前处理。
第二步：准备申请材料
材料准备得齐不齐，直接影响审批速度。常见的材料包括：身份证、户口本、婚姻证明，已婚的要提供配偶的相关证件和收入证明；收入证明和近半年的银行流水；购房合同或者协议；首付款的支付凭证和发票。如果是公积金贷款，还需要提供公积金缴存证明。建议大家提前把原件复印好，扫描一份存档，去银行办理的时候能省不少来回跑腿的时间。
第三步：提交贷款申请
材料备齐后，就可以去银行网点提交贷款申请了。现在很多银行也支持线上预审，先在手机银行或者官网填写基本信息，系统会初步判断能不能贷、大概能贷多少。正式申请时，银行会让你填写贷款申请表，签字确认授权查询征信。选银行的时候可以多对比几家，重点看贷款利率、放款速度和提前还款的政策，别只盯着一家问。
第四步：银行审批和房屋评估
提交申请后，银行会进入审批环节。这个过程包括两个部分：一是审你这个人，核实你的收入、工作、征信；二是审房子，银行会委托第三方评估机构对房子进行实地评估，确定房子的市场价值。贷款额度一般不超过评估价的七成到八成。审批周期通常是七个工作日到半个月，如果遇到材料补交，时间会拉长。审批期间保持电话畅通，银行随时可能打来核实信息。
第五步：签合同和办理抵押
审批通过后，银行会通知你去签借款合同和抵押合同。签合同的时候一定要逐条看清，特别是贷款利率、还款方式、还款日期、提前还款的违约条款这几项。签完合同，接下来就是去不动产登记中心办理抵押登记，把房子抵押给银行。这一步是银行的保障，也是放款的前提。抵押登记办完后，登记中心会出具抵押登记证明，银行收到证明后才会安排放款。
第六步：银行放款
所有手续办完后，银行会把贷款直接打到开发商或者卖房人指定的账户里，注意钱不会经过你的手，这是为了保证贷款专款专用。放款后，银行会发还款计划表，上面写着每月还款金额和扣款日期。从这一刻起，你就正式进入还贷阶段了。
第七步：按时还款和后续事项
还款方式主要有两种：等额本息和等额本金。等额本息每月还的钱一样多，前期压力小，适合收入稳定的人；等额本金前期还得多，但总利息少，适合前期资金宽裕的人。放款后要记得在扣款日之前把钱存进还款账户，避免逾期影响征信。等贷款全部还清后，别忘了去办注销抵押登记，把房子的完整产权拿回来。
办房贷的几个实用提醒
第一，征信一定要干净，申请房贷前几个月尽量别用太多网贷，别频繁查征信。第二，流水要真实连续，临时大额转入的流水银行是不认的。第三，利率可以谈，每年年初或者月底、季度末，银行冲业绩的时候利率优惠可能更大。第四，提前还款要问清楚规则，有的银行要求还款满一年才能提前还，有的会收违约金。第五，所有签了字的合同和票据都要留好，以后办手续都用得上。
总的来说，房贷程序就是评估资格、备材料、交申请、等审批、签合同、办抵押、等放款、按时还款这几步。流程看着多，其实每一步都有明确的目标，只要材料提前备好，征信保持良好，整个过程并不难。买房是喜事，把贷款程序弄明白，办起来才能顺顺利利。